Az urbanisztika egyik visszatérő kérdése: miért van szükség városrehabilitációra? A kérdésre sokféle válasz született városépítészeti, örökségvédelmi, műszaki, szociológiai, lakáspolitikai és más szempontokból. Mégis, újra és újra rákérdezünk, és elgondolkodunk.
Távolról közelítve a témához, megállapítható, hogy a városrehabilitáció is abba a globális paradigma körbe sorolható, mint az ember okozta klímaváltozásra keresett válasz, a természet- és környezetvédelem ügye, a megújuló energiahasználatra alapozott passzív ház és ökováros koncepciók, a helyi piac feltámasztása, a közösségi részvétel igénye, s így tovább. A fenntarthatóság eszméjétől áthatva, a közös nevező az a felismerés, hogy korunk életvitele olyan gazdasági-társadalmi-kulturális körben mozog, amely feléli a természeti és az épített környezet – a globális örökség – erőforrásait. Feléli, mert visszapótlás nélkül fogyasztja.
Közelebbről és lokálisan szemlélve pedig a kérdést, ki kell mondanunk: a városrehabilitáció eddigi gyakorlata nem volt igazán sikeres – a kevés kivételtől eltekintve.
Miért sikertelenek a városrehabilitációs törekvések?
Elgondolkodtató, hogy amit ma épített örökségként óvunk, azt egy életforma hozta létre egykoron, és tartotta fenn generációkon át. Az épített örökség nem műemléknek épült, és nem külső szándékból. Tartós használatra, átörökítendő „hagyatéknak”, vagyis tovább élő örökségnek készültek, helyi szellemi és anyagi erőből. Korunkban a projektszemlélet dominál, hiányzik a teljességbe ágyazottság. Csak egy vagy néhány elem megújítására kerül sor, ami persze nem kevés, de a komplex megoldás, a fennmaradást biztosító belső éltető erő nem jön létre.[1] A megvalósítást döntően külső erő kezdeményezi és finanszírozza, amely ugyan nélkülözhetetlen, de csapdát hordoz, mivel a külső forrásgazda érdekei az elsődlegesek. Ebben a konstrukcióban ki másé?
A mai gyakorlat nem foglalkozik azzal a kérdéssel, hogy formálódik-e a maradandó értéket létrehozni vagy megtartani képes közösség. A projektekből hiányzik a városrehabilitációt aktívan megélő ember, a közösségépítő városlakói attitűd. Vásárlók, használók, bérlők, befektetők, támogatottak vannak. Hiányzik a belső szervezeti és forrásrendszer, amely döntő tényező, hiszen a teljességet nem lehet kívülről létrehozni, irányítani és finanszírozni.
Felfogásom szerint, a városrehabilitáció teljes értelmezése a várost építő-működtető életforma helyreállításáról, a helyi gazdasági, közösségi, kulturális lét (tartalom) és a lakó-, a munka-, a közéleti terek és az objektumok (forma) együttes megújulásáról szól, kellene szólnia, nemcsak műszaki, szociális, beruházási és egyéb feladatokról.
Az életformában és annak fenntartásában rejlik a városrehabilitáció módszere és sikere. Abban az életmódban, amely „üzemszerűen” érlel helyi civilizációt, megjelenítve azt pl. a lakás- és munkakultúrában, a magán- és közterek rendezésében, a közügyek vitelében, a viselkedésben.
A városrehabilitáció teljes értelmezéséből kiindulva, az ideális az, ha az eredeti épületbe eredeti vagy hasonló funkció kerül (marad), mivel egy épület arra a legalkalmasabb, amire eredetileg létrehozták.[2] Az eredeti épületbe – eredeti funkciót elvhez eredeti, vagy ahhoz hasonló szocializáltságú városlakó illik.[3] Meggyőződésem, hogy ezen autentikus egység újraélesztése fundamentum. A koncepcionális cél tehát, a városépítő – a várost éppé alakító – életformát működtető közösség rehabilitációja.[4] A fő kérdés: hogyan?
A tartós megoldáshoz nélkülözhetetlen a megújítás és fenntartás belső érdekké válása, még ha a kezdethez külső források is kellenek (hitel, támogatás, magántőke, közpénz pályázat). Ehhez szükséges az önfinanszírozási oldal – az önkormányzatiság másik felének – a megteremtése.
A jelen helyzetben a megoldást a decentralizációban, főként a forrás- és az adórendszer intézményes decentralizációjában látom. A decentralizáció a visszacsatoláson alapul. Ha helyben marad a keletkezett jövedelem, bevétel bizonyos része, akkor a helyi közösségnek lehetősége van – véleményalkotásával, képviselői és intézményei révén – dönteni a felhasználásáról, ill. a bevonandó források mértékéről, módjáról.
Megvannak-e a feltételek? A szükséges alkotó tényezők léteznek, alakíthatók, bővíthetők, együtt rendszerré fejleszthetők:
- Az épített örökséget egykor létrehozó és fenntartó társadalmi réteg „leszármazottai” ma is élnek, a romok között, vagy másutt, kis képzavarral élve, mint szétvert, megtizedelt hadsereg. A honos, és az új tulajdonosok is részben hordozzák a várost élő polgári attitűdöt. A falak mesélnek, nevelnek, és ott van az együttélés kényszere. Érdek, érték van, eszköz egyelőre nincs. A módosabb, mintaadásra képes emberek ma döntően nem rehabilitációs övezetekben élnek, a rossz lakhatási- és környezeti állapotok miatt. Talán megnyerhetők..
- Az örökségi épületek új ingatlanpiaci szegmenst képezhetnek, képeznek már ma is. Az épületek ma mélyen alulértékeltek. Az eredeti épület-funkció-városlakó kapcsolat az ingatlanpiac számára is kedvező, mivel meghatározhatók a keresleti-kínálati kondíciók, behatárolható a célközönség. A pesti Belvárosban pl. már milliós négyzetméter árak is vannak.
- Az örökségi épületvagyon tartós, biztos pénzintézeti fedezetet jelenthet hitelre, jelzálogra, befektetésre, járadékra, mivel ezek az ingatlanok egyedi és örök értékek. Jelenlegi és potenciális értékük között óriási a különbség. Az idő az értéknövekedésüknek dolgozik.
- A gépjármű forgalom korlátozásával, a kisboltok, korzók reneszánszával az örökségi területek használata, élménye hasonlóvá válik, mint amikor presztízsük csúcsán voltak.
- Az egyik legfőbb forrásnak az adók decentralizálása, helyben hagyása kell, hogy legyen. A helyben hagyott adóbevétel felhasználása nagyobb hatékonysággal kecsegtet, mint a centralizált adóbevételből az államtól, középszinttől visszakapott, vagy megpályáztatott támogatás. Az adók közvetlen helyi visszaforgatása átlátható, követhető, ellenőrizhető, az eredmény megjelenik az ingatlanok értékében, a közterek és a közélet minőségében.
- Több városban létezik Rehabilitációs Alap vagy Keret, mely pénzalap jellegű intézmények jelentősen bővíthetők helyi forrásokkal: helyi költségvetésből, adóból, befizetésekből, hozzárendelt bevételekből (bérleti, parkolási, közterület-foglalási díjak, egyéb bevételek).
- Egyre több, saját bevételéből magát eltartó városfejlesztő társaság jön létre, melyek kulcsszereplők a rehabilitációs ügyek menedzselésében (tervkészítés, forrásbevonás, bonyolítás, stb.). A városfejlesztő társaságoknak – idővel és kellő tőkeerő birtokában – nagyobb szerepet kell vállalniuk a leromlott állagú lakások, üzletek felvásárlásában, hogy azokat és a köztereket megújítva elősegítsék a közösségek megújulását is.
- A lakossági és üzleti érdekek bevonására, szervezésére már létező minták: részönkormányzatok, lakó-, utca-, üzleti közösségek. Nyugat-Európa városaiban különböző helyi érdekű szervezeti formák alakulnak, mint pl. a BID (Business Improvement District – Vállalkozásfejlesztési Körzet), a CID (Community Improvement District – Közösségfejlesztési Körzet). Ezen szerveződések, a tagjaik által befizetett összegek révén saját költségvetéssel rendelkeznek, mint egy kibővített társasházi lakóközösség, és belső szabályok alapján döntenek a pénz felhasználásáról (működtetés, szolgáltatás, javítás, fejlesztés). Az intézmények rugalmasak, nincs méretbeli korlát.
A városi életforma rehabilitációjának gazdasági és intézményi megalapozása tehát kiterjed a helyi adórendszer átalakítására, a pénzügyi, az ingatlanpiaci és a közösségi igazgatási szférára. A valódi belső forrás az épített és humán örökségben van. A fő rendező elv a helyi bevételek visszaforgatása a rehabilitációs területek és objektumok minőségjavítására a közösségi részvétel, költségviselés és döntés alapján, a fenntarthatóság értelmében.
A decentralizáció, a források és eszközök mainál nagyobb arányú helyben hagyása gazdasági mozgásteret ad a helyi aktoroknak, anélkül, hogy személyes vagy üzleti anyagi terheik megnövekednének. Ez persze érinti az önkormányzati és ezen keresztül az államháztartás pénzügyi folyamatait, de hát a városrehabilitáció ilyen léptékű ügy.
Látható, itt az önigazgatás és önfinanszírozás egységét megvalósító életformáról van szó, miként a történeti városok esetében. A konstrukciót az ember közösségépítő képessége, közvagyont létrehozó és fenntartó napi tevékenysége teszi szervessé. Ha újra kialakul a köztulajdonnal kapcsolatban is a „MI” a „MIENK” tudat, ha nyilvánvalóvá válik, hogy a magántulajdon érdeke, értéke, védelme, gyarapítása szervesen összefügg a köztulajdonéval, akkor a rehabilitációs folyamat belsővé válik. Vagyis, ha megjelenik az egyéni, hosszú távú érdek a közösségi ügyekben, és viszont.
A komplexitást célul kitűző, önfenntartóvá érlelő városrehabilitációs folyamatot nevezhetjük organikus városrehabilitációs rendszernek.[5] Ennek angol nyelvű megfelelője azzal a kiteljesedéssel jár, hogy mozaikszava is kifejező: Organic Urban Rehabilitation System – OUR(S).
Az írással a felismerést szeretném erősíteni, hogy a városrehabilitáció is globális ügy. Ha újraéleszthető a várost építő-működtető kreatív közösség, amelyhez a mintát a szervesen kialakult történelmi városok, de az egykori mezővárosok, faluközösségek is adják, nos, akkor már nemcsak a város rehabilitációjáról beszélhetünk, hanem a közösségi, térbeli létforma: a környezetével szimbiózisban lévő településtér rehabilitációjáról. A megvalósítás reménye, tétje: egy globális kérdésre adható lokális válasz.
[1] A kérdés kapcsán inspiratívak Fejérdy Tamás gondolatai: „A történeti város alapvető tulajdonságai közül is az egyik legmeghatározóbb a komplexitása.” A rehabilitációra szoruló városok, városrészek „megóvása elsősorban a város polgárainak, közösségének szól. Teljesen elhibázott és … tarthatatlan minden ettől eltérő prioritás felállítása. A kizárólag „tudományos” indíttatású, a várost előbb-utóbb nem élhető hellyé, múzeummá alakító szempontok elsődlegessége éppúgy elfogadhatatlan, mint az a megközelítés, amely a megóvás szempontjából a városba látogatókat, a turistákat tartja elsődlegesen figyelembe veendőnek.… A város a lakóival együtt az, ami. … A megóvás célja annak az eredeti kreativitásnak a megóvása, amely a várost létrehozta, kialakította, gazdagította és sajátosan egyedi módon fenntartja.” (Fejérdy Tamás: Történeti város – az élő örökség kihívása. Gondolatok a (történeti) városok megőrzéséről. Konferencia, Pécs 2005, 1. oldal.)
[2] Természetesen, a mai kornak megfelelő minőségi színvonalról lehet szó, nem a komfort nélküli, sötét udvarokra néző kislakások világáról.
[3] Gerő László írja a műemléki környezetről, hogy „megfelelő gondozását, esztétikai értékeinek fenntartását csak igényes lakosság biztosíthatja. … általános az a tapasztalat, hogy éppen a történelmileg legértékesebb részeket hagyja magára annak eredeti lakossága. Ily körülmények között a régi városrész egyre elhanyagoltabbá válik.” (Gerő László: Történelmi városmagok – Építészeti hagyományok Corvina, Budapest 1978.)
[4] A rehabilitáció fogalom ismérve: újra működőképessé válás, az alkotóképesség helyreállítása.
[5] A városrehabilitáció teljes szemlélete hasonló, egy tőről fakad az organikus építészetével, mivel a cél az, hogy „szerves” egységet alkosson az anyag, a forma, a funkció, a környezet és az építtető-használó ember szellemisége. Az organikus építészet is életfelfogást fogalmaz meg. A „hely szelleméhez” igazodik, de kötődik nemzeti és egyetemes értékekhez.
